Рынок арендного жилья Алматы меняется. Происходит это по двум основным причинам: выросло количество инвестиционных квартир на первичке и появился новый сегмент рынка — общежития. Туда, как утверждают эксперты, переходят те, кто недоволен доходами от покупки типового жилья для последующей его сдачи в аренду, так как его в последние годы было построено больше, чем есть платежеспособный спрос.
Корреспонденты TengriHome рассказывают о том, что из себя представляют современные общежития, как сформировался на них запрос и с какими рисками могут столкнутся те, кто уже строит "доходные дома" на своём приусадебном участке или собирается это сделать.
Когда и почему они появились
Общежития не в советском понимании, а в новом — как доходные дома с десятком или даже несколькими десятками комнат или мини-квартир — не сегодняшний тренд. В Алматы они начали появляться давно, как правило — возле рынков. В частном секторе владельцы участков вместо огорода строили барак с комнатами, имеющими отдельный вход для каждой из них. Иногда — с санузлами и кухнями, иногда — с удобствами на улице. Жили в них чаще всего люди, которые переезжали в Алматы ради работы на барахолках и стройках, рассказывает риелтор высшей категории Александр Бикетов.
Но несколько лет назад количество общежитий стало заметно прибавляться. Строить их начали уже не только вокруг базаров. И часто — в более современном формате: квартиры-студии с хорошим ремонтом, личной кухней и душевой.
Теперь общежития — это уже массовое явление, которое можно рассматривать как нижний ценовой сегмент рынка аренды. А всё потому, что цена за съём типовых квартир в самом крупном мегаполисе страны выше возможностей большинства приезжающих в поисках работы. Сейчас такие общаги есть во всех крупных городах Казахстана. Но больше всего их в южной столице.
"Цены на аренду жилья в Алматы сейчас остаются самыми высокими в Казахстане. Обычная однокомнатная квартира в обжитом районе обойдётся не ниже 180 тысяч тенге, плюс коммунальные услуги", — делится с нами цифрами Александр Бикетов.
Другой спикер — специалист по аренде жилья Дмитрий Мальцев добавляет к этому, что общежития как явление изменили рынок жилья в Алматы. Этот сегмент уже нельзя игнорировать.
"Если посмотреть по локации, то общежития уже есть по всему периметру Алматы. Строительство и сдача их в аренду — это бизнес-модель. Этим сейчас занимаются те, кто раньше покупал пакетами квартиры на стадии строительства для последующей сдачи. У общежитий появились и "корпоративные клиенты" — работодатели, привлекающие иностранную рабочую силу. Своих сотрудников расселяют в одном месте, чтоб исключить лишние контакты с миграционной полицией", — делится интересными деталями с TengriHome Мальцев.
По словам же Александра Бикетова, в условиях дефицита дешёвого съёмного жилья рынок сам отреагировал на запросы:
"Сейчас тем, кто трудится в сфере торговли, общепите или на стройках, да и многим приезжим студентам, аренда квартир оказалась не по карману. Более доступных по цене хостелов пока нет в достаточном количестве. Да и не всегда удобно там проживать тем, у кого есть семья. В общем, запрос сформировался, и бизнес начал под него подстраиваться".
Ещё один наш собеседник — Александр Ревин. Он флиппер — это предприниматель, который покупает квартиры, обычно старые в плохом состоянии или новые в черновой отделке, быстро делает ремонт и продаёт по более высокой цене. Так вот, он объясняет, что купить одно-двухкомнатную квартиру и потом её сдавать какое-то время было простой и рентабельной схемой заработка для многих. Но потом люди начали считать деньги и увидели, что так не то что не заработаешь, но даже деньги свои не сохранишь.
"Был период дешёвого жилья в 2017-2020 годах. Но сейчас тех цен нет. Теперь берёшь квартиру за 25 миллионов тенге в черновом варианте, потом ещё в ремонт надо вложиться, сдавать её будешь по 200-250 тысяч тенге. Часть из этой суммы со временем будет уходить на текущий ремонт жилья. И за сколько в итоге её отобьёшь, когда начнёшь на ней зарабатывать? Через 10 лет. Это очень долго. И ведь каждый год ещё будет инфляция", — подсчитывает предприниматель.
По мнению риелтора Бикетова, сейчас выгоднее купить участок и поставить там двухэтажное современное общежитие с 20-30 квартирами-студиями.
"Купить небольшой участок и построить там такой дом эквивалентно покупке двух-трёхкомнатной квартиры в спальном районе, а вот доход по аренде с такого объекта будет больше за счёт объёма, и квартиры долго не простаивают в ожидании следующего квартиранта", — сравнивает эксперт.
Что представляет из себя такое жильё
Чаще всего, описывает Александр Бикетов, это одно-, двух-, максимум — трёхэтажный удлинённый дом. Он может быть как модульным, так и более капитальным — монолит или газоблок.
Фото с сайта krisha.kz
У каждого из арендаторов — отдельный вход. Чаще всего квартира в пределах 20 квадратных метров.
В подтверждение бизнесмен Александр Ревин по нашей просьбе описывает свой будущий мини-комплекс жилья такого рода:
"Я подготовил проект: буду строить современное общежитие на 20 квартир, каждая из них будет площадью в 28 квадратов. Проект предусматривает в каждой комнате свой санузел с душем, небольшую кухонную зону. Комнаты будут меблированными. Формат – "заходи и живи".
Кстати, в соцсетях мы натолкнулись на один похожий вариант. Алматинская бизнесвумен пошагово рассказывала о ходе его строительства на свой странице в Instagram. В её постах и сторис говорится, что за год на собственном участке земли в одном из посёлков Алматинской области она построила комплекс на 22 квартиры по 50 "квадратов" каждая. Помимо жилплощади, с ремонтом там предусмотрен и облагороженный двор, и своя детская площадка.
"Вариаций множество, кто-то строит и сдаёт квартиры/комнаты, другие строят и продают общежития как готовый бизнес, — продолжает описывать новый тренд риелтор Бикетов. — К примеру, один из моих клиентов продаёт трёхэтажный дом на девять небольших квартир".
Для кого и где строят
Новые общежития сразу планируются под определённую категорию арендаторов. И хотя строятся они в основном в нижней части мегаполиса, но такие уже есть и в городе, говорит Бикетов. Конечно, строят их не в "золотом квадрате". Например, подобные общежития, ориентированные на студентов, появились недалеко от действующих и строящихся станций метро.
Флиппер Александр Ревин просчитывал свой проект с ориентиром на локацию в индустриальной зоне. И уверен, что этот вариант беспроигрышный:
"Здесь много предприятий, на которых работают приезжие. Это и казахстанцы из других регионов, и иностранцы, привезённые по квоте. Да, они могут снимать квартиры в самом городе, но представляете сколько времени у них будет уходить только на дорогу? Для приехавших на заработки — это ненужная трата времени, денег и нервов. У нас же пробки. А тут квартира под боком: утром встал и пешком на работу. Меньше теряешь денег и времени — дольше поспать можно".
Сколько стоит аренда комнат в новых общежитиях
"Возьмём, к примеру, типовую алматинскую квартиру в 35 квадратных метров со средней стоимостью квадратного метра в 5500–6000 тенге. Ежемесячная арендная плата за неё, условно, составит 210 тысяч тенге. Так вот, квартира в формате благоустроенного хостела в общежитии, должна стоить процентов на 20 дешевле", — считает Александр Бикетов.
Ревин также проанализировал цены на похожие проекты в выбранной им локации, а также необходимые затраты на строительство. И пришёл к выводу, что его проект должен быть рентабельным при сдаче в аренду каждой мини-квартиры за 90-100 тысяч тенге. А в ближайшей к его будущему общежитию округе за типовые однокомнатные квартиры сейчас в объявлениях просят в пределах 200 тысяч в месяц.
Ещё один специалист по недвижимости Ольга Крамаренко отмечает, что сейчас люди стали более разумно подходить к расходам:
"Многие стараются найти баланс между ценой и уровнем комфорта, выбирая более простые варианты ремонта, меньшую площадь или отдалённые районы. Также чаще рассматривают совместную аренду".
Как будет сегмент развиваться дальше
Спрос на недорогое жильё высокий, говорит Бикетов, а значит, и количество предложений будет расти. Общежития — это уже и экономическое, и социальное явление. Но на него пока никак не отреагировало государство.
"Будущее зависит от реакции госорганов в плане контроля за такими форматами аренды. Так, с одной стороны, мы видим запросы потенциальных инвесторов, которые хотят открывать универсальные общежития, мини-гостиницы и хостелы. С другой стороны, есть пример пожара в хостеле Алматы, где погибли 13 человек, после чего была попытка усилить контроль и начали проводить дополнительные проверки действующих заведений. Одно дело — сдавать комнату в доме одному-двум людям, другое — запускать жильцов в десятки мини-квартир", — сказал Александр Бикетов.
С этим соглашается и юрист Максим Мостович. В Казахстане, объясняет он, такие комплексы — малогабаритные квартиры, мини-общежития, таунхаусы или апарт-блоки на 10–30 студий — не являются "обычной сдачей комнаты". С точки зрения закона, это объект капитального строительства, и на него распространяются нормы градостроительного и строительного законодательства.
Если строится здание, в котором размещается несколько квартир или комнат для проживания, рассказывает юрист, то это уже многоквартирный или специализированный жилой объект, а не индивидуальный дом.
"Тому, кто собирается заниматься таким бизнесом нужно знать, что участок должен иметь соответствующее целевое назначение, например: многоквартирное жильё; общежитие; коммерческое жильё (гостиница); блокированная застройка. Если участок имеет назначение ИЖС (индивидуальный жилой дом) или оформлен как КХ (крестьянское хозяйство), садовый участок, то размещать на нём фактически общежитие незаконно", — отмечает Максим Мостович.
Что нужно учесть квартиросъёмщикам новых общежитий
Хорошо, говорят спикеры, когда такие общежития строят капитально, продумывая все меры безопасности. Но может быть и такое, что "квадраты" расположат в каком-нибудь вагончике, мало-мальски обшитом утеплителем. Поэтому будущим квартирантам лучше удостовериться в том, что это жильё безопасно. Для этого, советует юрист, можно запросить:
- Документ на право собственности — выписку о зарегистрированном праве на недвижимость либо справку из базы недвижимости (eGov). Это подтверждает, что объект зарегистрирован.
- Акт ввода в эксплуатацию — он подтверждает, что дом прошёл строительный контроль, соответствует проекту, безопасен для проживания.
- Договор аренды — желательно заключать его письменно с указанием: адреса помещения, срока аренды, ответственности сторон, суммы аренды.
Для вашей же безопасности, добавляет Максим Мостович, необходимо проверить наличие отдельных эвакуационных выходов, пожарную сигнализацию, нормальные инженерные сети, подключение к водоснабжению и канализации. В "полулегальных" общежитиях именно с этим часто возникают проблемы.
"Правда, на практике редко кто это делает. Стесняются люди что-то требовать", — говорит юрист.
Ещё три года назад в Алматы было сложно найти свободную арендную квартиру. Ежемесячная плата и тогда не была низкой, но предложение было ограниченным: достаточно было разместить объявление и через день-два жильё уже сдавалось. Но за это время в городе построено много новых ЖК. По данным Бюро нацстатистики, по состоянию на 1 января 2026 года в Алматы 26 426 многоквартирных домов.
И те, кого интересовал подобный вид бизнеса, скупали квартиры, в том числе в новых комплексах, десятками, а то и сотнями. И по довольно высокой цене. Теперь большая часть такого инвестиционного жилья вышла на арендный рынок.
И хозяева не могут сдавать его себе в убыток, а потенциальные квартиранты не могут снимать его — себе в убыток. Это во многом и стало причиной для развития нового сегмента — небольшого по площади жилья в более доступном ценовом сегменте. Так что, пока в Алматы будут идти миграционные потоки, общежития, скорее всего, будут строиться ещё активнее.
Читайте также:
Больше тысячи квартир у одного казахстанца: сколько жилья у самых крупных собственников
В некоторых странах из гаражей делают квартиры. Возможно ли такое в Казахстане?
